丁物业代理公司诉丙物业发展有限公司转手倒卖商品房买卖合同无效纠纷案
案涉公司转让土地使用权未依法办理土地权属变更登记手续,违反了强行性法律规定,也是一种违反法律的行为，应属无效
————丁物业代理公司诉丙物业发展有限公司转手倒卖商品房买卖合同无效纠纷案
裁判规则
改变土地使用权的,依法“必须办理土地权属变更登记手续,更换证书”。这是强行性规定,而不是任意性规定。案涉公司转让土地使用权未依法办理土地权属变更登记手续,违反了强行性法律规定,也是一种违反法律的行为，该转让行为应属无效。
丁物业代理公司诉丙物业发展有限公司转手倒卖商品房买卖合同无效纠纷案
【案情简介】
1987年10月6日,某市国土规划局批准,将位于该市龙昆北路和龙华路交叉处的1.3亩土地,划拨给申请人甲公司作建办公楼用地。后因龙华路扩宽使该地面积缩小,甲公司经申请,国土局于1989年7月13日行文批准,将位于龙昆路和龙华路十字路口东南角的1.38亩土地增划拨给甲公司用于建办公楼。该批文明确规定应“严格在红线范围内控制用地,不得擅自超越,不得随意改变土地使用性质”。甲公司取得上述两块土地的批文后,于1990年7月5日向市城建局申报建8层办公楼,该局于1991年12月28日下发了《施工任务通知书》,批准甲公司在批准的土地上建8层办公楼。甲公司取得施工许可证后,即开始施工。在完成了8层楼房的打桩基础工程后,其改变原建设方案,改为在此建23层的龙园大厦,并于1992年7月开始拆除原基础工程,进行龙园大厦的基础建设,但未按规定办理龙园大厦施工报建手续。
1992年12月16日,甲公司与乙公司签订《龙园大厦销售合同书》,约定:甲公司将龙园大厦预售给乙公司,用地面积2779平方米(合4.17亩),总建筑面积20520平方米,每平方米售价人民币4200元,共计8618.4万元,分6期付清;付第二期房款后,甲公司把所有文件及红线图、土地使用权证等正本交给乙公司保管;交付使用时间为1994年9月30日。合同还规定了违约责任等。签约次日,乙公司依约向甲公司付定金100万元,后于1993年1月8日付1200万元,4月22日付800万元,三次共付2100万元。
1993年3月10日,乙公司将龙园大厦期房转售给丙公司,双方签订的合同约定:乙公司将龙园大厦除第22、23层外全部转售给丙公司,用地面积4.17亩,建筑面积19720平方米,每平方米售价人民币4900元,共计9662.8万元。合同还对分期付款和红线图、土地使用权证、大厦的交付时间及违约责任等做了约定。签约当天,丙公司付给乙公司定金人民币1千万元,3月19日付房款2千万元,4月30日付996万元,5月31日付174.4万元,四次共付4170.4万元。乙公司收款后,只出具了收据,未依规定开具发票。
1993年4月22日,丙公司又将龙园大厦转售给丁公司,双方合同约定:丙公司将龙园大厦除第22、23层外售给丁公司,用地面积4.17亩,建筑面积19364平方米,每平方米售价人民币5300元,共计10262.92万元。合同还约定了分期付款和红线图、土地使用权证、大厦交付时间等项内容。
同年4月24日,丁公司付给丙公司定金人民币1026万元,6月9日付房款2052万元,两次共付3078万元。丙公司收款后,只出具了收据,未按规定开具发票。合同履行中,丁公司发现龙园大厦手续不完备,工程不能正常施工,经与丙公司协商解除合同未果,遂向中级人民法院起诉,并申请诉讼保全。当地中级法院冻结了丙公司的银行存款,后依据级别管辖分工将案件移送省高级法院。省高级法院在审理中,根据丙公司的申请,依法追加甲公司、乙公司为第三人参加诉讼。
丁公司起诉称:与丙公司签订售房合同依约付定金和第一期房款后,4个多月工程基本没有动工。经了解该大厦手续不完备,又经过三手炒卖,合同是违法的。要求解除合同,由丙公司返还已付款并赔偿损失。
【审理判析】
省高院经审理还查明:甲公司系三级房地产开发公司,只具有开发12层以下楼房的资格。
高院认为:甲公司经申请和批准,取得1.3亩划拨土地使用权,后因公路建设占地,又经申请和批准取得1.38亩划拨土地使用权,两次共计2.68亩,用于建办公楼。但其建造龙园大厦却使用了4.17亩土地,超出部分属非法侵占国家土地。甲公司与乙公司签订商品房预售合同,随房转让4.17亩土地使用权的行为,是隐瞒事实的欺诈行为。甲公司擅自改变土地使用性质,将政府批准其建办公楼的用地非法用于商品房开发,未补办出让手续而转让了该地的使用权,违反了国家和省有关国有土地使用权有偿出让和转让的规定。甲公司开发龙园大厦超越其开发经营权限,实施建设又未办理施工报建手续,即开始预售房屋,其行为均属违法。因此,甲公司与乙公司签订的龙园大厦销售合同应认定为无效。
乙公司与丙公司、丙公司与丁公司签订的龙园大厦转预售合同,则因甲公司与乙公司的合同无效而无效。甲公司对其违法行为造成的当事人经济损失,应负主要过错责任。乙公司、丙公司在商品房转预售活动中,收到购房款后不开具作为纳税凭据的发票,且在跨年度后仍未缴纳税费,是逃避税收、损害国家利益的倒买倒卖行为,两公司因此对合同无效造成的损失也应承担相应责任。甲公司、乙公司、丙公司依据无效合同分别取得的购房款,应根据公平原则返还和赔偿。根据实际支付情况,债权人可在其债权范围和债务人应返还的数额内,向各债务人直接追偿。
判决甲公司返还乙公司购房款2100万元,赔偿利息按本判决第二项执行。乙公司返还丙公司购房款4170.4万元及利息,丙公司返还丁公司购房款3078万元及利息。
甲公司不服一审判决,向最高法院提起上诉称:其经两次批准共取得2.68亩土地使用权,其后又与拆迁公司换得1.5亩土地使用权,因此,龙园大厦占地并非超出批准面积。因市总体规划要求该地应建20层以上楼房,故其改建23层龙园大厦不属擅自改变土地使用性质。其与乙公司的房屋销售合同有效,应继续履行,乙公司应支付延期付款利息并赔偿损失。
丁公司答辩称:其与丙公司签订合同后至发生诉讼期间,丙公司未依合同交付土地使用权证和红线图。甲公司只有1.38亩土地使用权,却占地4.17亩,且未经批准擅自改变土地用途,将批准建8层办公楼改为建23层商品房,故合同应认定无效。
上诉审审理期间,甲公司于1994年12月补交了1987年划拨的1.3亩土地的地价款,市国土局批准该地可用于商品房开发。1994年12月市国土局向甲公司颁发了1838.38平方米(合2.758亩)土地的使用权证。二审中还查明,甲公司与拆迁公司换取的1.5亩土地未依法办理使用权变更登记手续。
最高人民法院审理认为:甲公司在合同中约定的龙园大厦用地面积4.17亩,超出了国土局两次批准的面积,也超出了国土局1994年12月29日颁发的土地使用权证确定的面积。甲公司在建龙园大厦使用的土地中,用1989年取得的1.38亩出让土地用于商品房开发,属违法行为;与拆迁公司换取的1.5亩土地,不享有使用权。甲公司用上述土地建龙园大厦,违反了国家和省有关使用国有土地的规定,因此,其与乙公司签订的龙园大厦销售合同应认定无效。乙公司与丙公司、丙公司与丁公司签订的龙园大厦销售合同,亦因甲公司与乙公司签订的合同无效而无效。对此,甲公司应承担主要责任。乙公司、丙公司、丁公司在签订合同中亦有一定过错,应各自承担相应的责任。
法院评论
【法理研究】
(1)本案的关键首先在于甲公司转让龙园大厦时随附转让的龙园大厦4.17亩土地使用权的违法性上。
其一,龙园大厦用地面积4.17亩,超出了国土局两次批准划拨的土地面积,也超出了国土局于1994年12月29日颁发的土地使用权证所确定的面积,甲公司对超出部分未依法取得土地使用权,当然就不具备转让超出部分土地使用权的资格。
其二,甲公司与拆迁公司换取的1.5亩土地,因未依法办理土地使用权变更登记手续,故甲公司对这部分土地也不享有使用权,也就不具备转让这部分土地使用权的资格。
其三,甲公司对批准面积内的土地虽依法取得了使用权,并具备了转让资格,但其违反规定,擅自改变土地使用性质,将用于建办公楼的土地用于商品房开发,是一种“不按批准的用途使用”土地的严重违法行为,按《土地管理法》第19条第3项的规定,土地管理部门有权收回用地单位的土地使用权,注销其土地使用证。甲公司的这种违法行为,使其丧失了转让这部分土地使用权的资格。
其四,按照《土地管理法》第10条的规定,改变土地使用权的,依法“必须办理土地权属变更登记手续,更换证书”。这是强行性规定,而不是任意性规定。甲公司转让土地使用权未依法办理土地权属变更登记手续,违反了强行性法律规定,也是一种违反法律的行为。其次在于当事人之间的转让具有炒卖土地的性质。因为依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条的规定,土地使用权转让是有条件的,即必须进行投资开发、利用土地后才能转让。本案当事人之间的转让不符合这个条件,就属炒卖土地的性质,是不允许的。正因为上述原因,甲公司销售龙园大厦的行为是一种违反法律的行为,依《民法通则》第58条第1款第5项的规定,就是一种无效的民事行为,其与乙公司签订的合同也就无效,从而导致随后的合同无效。
(2)乙公司、丙公司在各自的转售行为中都有过错。
在未依法办理土地使用权转让变更登记手续,取得土地使用权证书之前,乙公司、丙公司就进行再转让,显然也违背了其作为土地使用权转让主体应履行的法定义务,故其都有过错。它们各自不能以其上手的过错来否定其在土地使用权转让中的法定义务。但该两公司在商品房转预售活动中,收到购房款不开具作为纳税凭证的发票,未缴纳税费的逃避税收、损害国家利益的行为,虽也是违法的,但不是构成转预售龙园大厦合同无效的原因,这是应当注意区别的。
(3)补交地价并不能使无效合同就从此变为有效合同。
甲公司虽于1994年12月补交了1987年划拨的1.3亩土地的地价款,国土局并依此批准该地可用于商品房建设,并不因此可追溯甲公司与乙公司的销售龙园大厦合同有效。因为,一方面,甲公司的违法行为已经造成合同无效的后果,丁公司作为原告起诉,表明合同不可能再履行,而且其起诉理由正当,依法应予支持;另一方面,龙园大厦占地面积超过了国土局先后批准使用的面积,甲公司对超过部分仍不享有使用权,且至二审审结时,当事人之间仍未补办土地使用权转让手续。故对案涉合同作无效处理,才是正确的。