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民法典重点法条类案裁判规则系列161：关于业主大会、业主委员会决定的效力的相关裁判规则5条
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| 发表时间：2023-09-01
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第二百八十条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《民法典》第280条规定了业主大会、业主委员会决定的效力，同时明确了业主对侵害其合法权益的业主大会或者业主委员会的决定有权请求人民法院予以撤销，明确赋予业主撤销权。本条在沿袭原《物权法》第78条的基础上，进一步明确业主大会或者业主委员会作出的决定，对业主具有“法律”约束力。以下小编就本条相关的法条、裁判规则和司法观点予以整理，供读者更好地理解本条内容。 1. 业主委员会做出的不允许小区内部骑行、停放共享单车的决定对全体业主具有约束力，物业管理公司据此拒绝业主将共享单车骑入小区的，不构成侵权——常某某诉南京秦房物业管理有限责任公司侵权责任纠纷案【案例要旨】业主委员会有权按照法定程序对小区公共区域的管理作出决定。在法律未对共享单车停放做出明确规定的前提下，业主委员会做出的不允许小区内部骑行、停放共享单车的决定对全体业主具有约束力，物业管理公司据此拒绝业主将共享单车骑入小区的，不构成侵权。审理法院：江苏省南京市秦淮区人民法院（原白下区法院）案例来源：《最高人民法院公报》2021年第9期（总第299期）2. 业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务公司、确定的物业费标准对全体业主具有约束力，不构成对业主合法权益的侵害——梁某某诉拱墅区天鸿香榭里第二届业主委员会业主撤销权纠纷案【案例要旨】业主主张业主委员会对商铺部分的物业费标准调价过高侵犯其合法利益，但该物业费标准系按照业主大会决议通过的物业选聘办法和招标文件确定，且经过招投标程序和业主大会决议选聘了最终的物业服务公司，符合全体业主的意思表示，物业费标准也并未明显超出市场定价范围，不构成对业主合法权益的侵害。案例来源：中国裁判文书网，发布日期：2023年2月3日3. 业主委员会经合法程序作出的对业主委员会委员发放补助的决定不构成对业主合法权益的侵害——庄某某诉永安市名流公馆小区业主委员会业主撤销权纠纷案【案例要旨】业主委员会的经费开支包括委员补助已经在业主委员会章程中作出了规定，且该章程已经在业主大会上表决通过。业主委员会委员作为小区的管理人员，在管理小区的过程中必然付出了一定的时间和精力，为小区的正常运作发挥了一定的作用，故对业委会委员发放适当的补助合情合理，符合业主大会的决定及业主委员会章程的规定，不构成对业主合法权益的侵害。案例来源：中国裁判文书网，发布日期：2023年2月1日4. 业主委员会作出的将绿化带改造为停车位的决定，程序上存在严重瑕疵，且构成了对业主合法权益的侵害，应予撤销——梁某某诉佛山市南海区桂城街基业花园第三届业主委员会业主撤销权纠纷案【案例要旨】业主委员会作出的关于将绿化带改造成停车位的公告程序上存在严重瑕疵。虽然业主委员会将绿化带改造成停车位目的是为解决消防通道堵塞的问题，但消防通道堵塞问题的解决本可采取其他管理手段予以解决，改造绿化带并非唯一手段。大量减少绿化带面积会直接影响整个小区的居住环境，损害了小区全体业主的利益，故该决定应予撤销。案例来源：中国裁判文书网，发布日期：2022年12月29日5. 业主委员会通过业主大会就机动车停放管理所作出的决议对全体业主具有约束力——胡某某诉上海市宝山区滨江雅苑第三届业主委员会、大华集团上海物业管理有限公司排除妨害纠纷案【案例要旨】机动车停放管理规约是经过小区业主大会通过的决议，对全体业主具有约束力。业主委员会对业主大会召开情况及通过的决议进行公告，物业公司对车辆的管理行为符合机动车停放管理规约的规定，对全体业主平等适用，未侵犯业主的合法权益。案例来源：中国裁判文书网，发布日期：2022年11月29日一、 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力根据本法（《民法典》）第277条的规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。业主大会依据法定程序作出的决定，反映了建筑区划内绝大多数业主的意志与心声。业主委员会是由业主大会从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中选举产生出来的，作为业主的代表履行对建筑物及其附属设施的具体管理职责，为全体业主服务的组织。业主委员会作为业主大会的执行机构，具体实施业主大会作出的决定。业主大会或者业主委员会作为自我管理的权力机关和执行机关，其作出的决定，对业主应当具有法律约束力。因此，本条（《民法典》第280条）第1款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的，必须是业主大会、业主委员会依据法定程序作出的，必须是符合法律、法规及规章，不违背公序良俗，不损害国家、公共和他人利益的决定。《物业管理条例》第12条第4款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”第19条第2款规定：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”业主大会、业主委员会主要对建筑区划内，业主的建筑物区分所有权如何行使，业主的合法权益如何维护等事项作出决定，涉及许多方面。例如，可以对制定和修改业主大会议事规则作出决定，可以对制定和修改管理规约作出决定，可以对选举业主委员会或者更换业主委员会成员作出决定，可以对选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人作出决定，可以对使用建筑物及其附属设施的维修资金作出决定，可以对筹集建筑物及其附属设施的维修资金作出决定，可以对改建、重建建筑物及其附属设施作出决定，可以对改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动作出决定。（摘自石宏主编：《〈中华人民共和国民法典〉释解与适用·物权编》，人民法院出版社2020年版，第147~148页）二、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销现实中，有可能有的业主大会或者业主委员会不遵守法律、法规、管理规约，或者不依据法定程序作出某些决定，侵害业主的合法权益。针对这一情形，为了切实保护业主的合法权益，本条（《民法典》第280条）第2款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。这一规定赋予了业主请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会作出的不当决定的权利。业主在具体行使这一权利时，还要依据本法（《民法典》）总则编、民事诉讼法等法律的规定。例如，撤销的请求，要向有管辖权的人民法院提出，要有明确的诉讼请求和事实、理由等。《物业管理条例》第12条第5款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”1（摘自石宏主编：《〈中华人民共和国民法典〉释解与适用·物权编》，人民法院出版社2020年版，第148页）司法实践中，主要包括业主实体权益及程序权益受到侵害两种情况下举证责任分配的问题。实体权益受到侵害，是指作为物业管理区域内区分所有人的业主基于建筑物区分所有的合法权利受到业主大会或者业主委员会决定的侵害，既包括因业主大会或者业主委员会决定而导致房屋价值受损，也包括业主个人在人身、财产等方面遭受到的重大利益损害。此时，业主应当举证证明其合法权益受到损害。而业主大会或业主委员会应举证证明其决定具备合理性及并未超过大多数业主的容忍义务范围；在超过大多数业主忍受限度的情况下，是否对权益受损的业主的利益进行例外的补偿措施，以增加业主大会或业主委员会决定的合理性水平。业主程序权利受到侵害指的是业主大会或者业主委员会所作出的决定的内容虽然并未侵害业主的合法权益，但其作出决定的程序违反了法律、法规的强制性规定。实践中此类案件主要包括业主因业主大会或业主委员会的表决程序违反了法律、法规的强制性规定而提起撤销之诉。在此情形下，业主需证明其程序性权益受到侵害，业主大会或业主委员会则需举证证明其所作决定程序合法。实践中，关于表决等方面的证据材料都是由业主大会或者业主委员会制作和保管的，业主大会或者业主委员会也有义务确保其所作决定程序合法，在业主因程序权益提起撤销之诉但举证能力有限无法提供证据时，可以依据公平原则适当考虑将举证责任倒置给具有举证能力的业主委员会。
1.编者注：该条内容目前已被《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条取代。
第二百七十七条 【业主自治管理组织的设立及指导和协助】业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。2. 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据民法典第二百八十条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。4. 《住房和城乡建设部关于印发〈业主大会和业主委员会指导规则〉的通知》第四条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
来源：法度
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