房屋评估应参照不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价

————吴某与开发商房屋征收安置补偿合同纠纷案

裁判规则

　　房屋拆迁安置补偿合同的双方当事人对房屋的价值有争议的，拆迁人对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

吴某与开发商房屋征收安置补偿合同纠纷案

　　案情简介

　　某市鹤兴路旧城区改建征收正在进行，先后有五家具有A级资质的评估咨询公司来到现场接受居民投票，最后该市W资产评估有限公司得票最多，此后由这家公司完成了房屋价格评估。但事后作为被征收人的吴某得知，投票当天现场只去了部分居民进行投票，而且每去一户居民评估机构就给其发10元辛苦费，被征收人赵某也认为这像是在贿选村官而不愿前去参加投票，而且选哪家评估机构人家房管局早已内定，同时，W资产评估公司公布了对居民房屋的评估价格，吴某得知他的房屋一楼的评估价是18敞841元／平方米，二楼是3785元／平方米，而刚建成一年的邻街商业步行街的店面售价是5万～10万元／平方米，吴某为此而与开发商交涉，开发商回答说邻街的是新房而吴某的是旧房；而吴某却认为他卖的不是房子，而是地皮，并因此坚决拒绝接受征收单位提出的补偿费用。

　　法律分析

　　本案反映了两个问题：第一，被征收房屋价值评估机构的选择权问题；第二，房屋价格评估的参照标准问题。

　　第一，对于被征收房屋价值评估机构的选择权问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第20条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。这一规定确定了房地产价格评估机构的民主确定程序，即房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省级人民政府制定，另外，房地产价格评估机构应当具有相应资质，一旦选定之后，其评估工作是任何单位和个人均不得干预的，这就使被征收人对房地产价格评估机构有了选择确定权以及监督权。本案中对于房地产价格评估机构的选择明显存在程序上的错误。

　　第二，房屋价格评估的参照标准问题。原《拆迁条例》第24条规定因房屋拆迁对被拆迁户进行货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，其具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定，第3条还规定搬迁补助费和临时安置补助费的标准，也由省、自治区、直辖市人民政府规定。但实践中往往省级政府再行委托市级政府制定上述标准，故房屋评估机构及评估具体办法的决定权最终还是掌握在各地方政府手中，如此就为开发商的寻租行为提供了便利。本案中，当地房屋管理局于核发拆迁许可证的当天即行公布了当地一家评估公司对居民房屋的评估价格，但这个价格引起了被征收人的不满，因为他们认为刚建成一年的临街商业步行街的店面价格是5万～10万元／平方米，而鹤兴路临街的房屋一楼的评估价是18841元／平方米，二楼是3785元／平方米，针对评估价格的纠纷愈演愈烈，究竟评估机构对房屋的评估价格依据的是当时的房地产市场价格？抑或是政府指导价？抑或两者都不是而是其他标准？这些都不得而知，这成为此案久拖不决的症结所在。

　　依法公平补偿是城市房屋征收的前提，在房屋评估机构选择和评估价格参照标准上，《补偿条例》在立法原则上有了相当大的改进。《补偿条例》第19条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”《国有土地上房屋征收评估办法》第14条规定：“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。”

　　根据《补偿条例》的立法精神，不论房地产价格评估机构的评估结果如何，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。在本案中，临街商业步行街商铺的价值就可以视为被征收房屋类似房地产的市场价格，则鹤兴路上的被征收人也应得到相当的补偿。