宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）宁03民终51号

上诉人(原审原告)：王继保，男，1959年3月21日出生，汉族，个体户，住山西省太原市。

委托诉讼代理人：田超，宁夏世仑律师事务所律师。特别授权代理。

委托诉讼代理人：杨学武，宁夏杨学武律师事务所律师。特别授权代理。

被上诉人(原审被告)：马海洲，男，1986年9月26日出生，汉族，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区。

委托诉讼代理人：韩辉，北京市泽元（银川）律师事务所律师。特别授权代理。

委托诉讼代理人：哈丽芳，北京市泽元（银川）律师事务所律师。特别授权代理。

上诉人王继保因与被上诉人马海洲物权保护纠纷一案，马海洲不服宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院（2016）宁0303民初2056号和本院（2018）宁03民终306号民事判决，向宁夏回族自治区高级人民法院申请再审。自治区高级人民法院于2018年10月9日作出（2018）宁民申761号民事裁定，指令本院再审本案，本院审监庭再审后将本案发回重审。宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院重审后作出（2019）宁0303民初1529号民事判决，王继保不服向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王继保及其委托诉讼代理人田超、杨学武，被上诉人马海洲及其委托诉讼代理人韩辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王继保的上诉请求：请求二审撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人马海洲负担。上诉人当庭变更了上诉的事实和理由，被上诉人马海洲抗辩称,根据《民事诉讼法》的相关规定,二审案件只针对上诉的范围进行审查，上诉人当庭变更的上诉意见在上诉期内并未提出，法庭不应予以准许。本院认为，根据最高人民法院《关于<中华人民共和国民事诉讼>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理”的规定，上诉人变更上诉的事实和理由属于当事人对自己民事权利的处分，其变更后的上诉意见是对其主张的不动产权利归属阐述的不同意见，对上诉请求未作变更，未超出二审审理的范围，且《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条关于十五日的上诉期限系规制当事人上诉权行使的期限，而非规制上诉人上诉请求具体内容的期限，不应理解为上诉状递交之时上诉的事实和理由固定而不得变更，二审亦给予被上诉人马海洲当庭抗辩的权利，故上诉人二审当庭变更上诉的事实和理由并未损害被上诉人的实体权利，二审仅对上诉人当庭提出的上诉事实和理由是否成立进行审查。上诉人王继保提出上诉的事实和理由为：一、一审违反“不告不理”原则，程序违法。上诉人提出的诉讼请求主要是返还原物、停止侵权、排除妨害，被上诉人仅抗辩称案涉房地由张金武、康月花、李国珍、马海峰、马海洲居住、使用，未提及其本人已占有、使用，更未提出反诉要求确认案涉房地是基于善意而取得。一审超出上诉人的诉讼请求，确认被上诉人系善意取得，从而驳回上诉人的诉请，程序违法，导致上诉人王继保重大权益受到损害；二、一审认定事实错误。1.案涉房屋、土地的“两证一书”及[2004]42号《国有土地使用权出让合同》（以下简称42号土地合同）载明的权利主体均为上诉人王继保，缴纳土地出让金的也是上诉人,故案涉房屋、土地的权利人是上诉人;2.案外人李国珍并非案涉房地的登记权利人，李国珍对“两证一书”及42号土地合同的权利人系上诉人是明知的，系无权处分;3.上诉人未签署债务偿还计划，也未进行相关事项的委托授权;4.红寺堡区人民法院(2011)红民初字第548号民事调解书是当事人在法院主持下达成的协议，具有民商事合同的属性,所确认的事实不能约束上诉人王继保，不能产生生效裁判文书的法律后果;5.被上诉人没有提交50万元房款的证据，未支付案涉房地的对价;三、一审适用法律错误。当事人在一审均未提出善意取得的物权确认之诉，被上诉人自无权处分人处受让案涉房地，故一审认定其为善意取得属于法律适用错误。综上，一审认定事实不清、法律适用错误、审判程序违法，请求二审改判支持上诉人王继保的上诉请求。

被上诉人马海洲答辩称，上诉人王继保提交的书面上诉意见及当庭陈述的事实和理由均不能成立。1.一审对善意取得的认定未超出诉讼请求，只是对被上诉人享有物权的理由所作的阐述；2.上诉人起诉的案由为物权保护纠纷，根据《物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，物权保护的前提是进行不动产登记以取得物权，因案涉房地未办理不动产登记，故上诉人不享有物权；3.刘思义将两证一书、42号土地合同及授权手续、偿债计划书交给张金武，自2004年5月至2009年3月一直由张金武夫妇保管，2009年由张金武妻子康月花转让给李国珍，李国珍于2012年转让给被上诉人马海洲，在此期间上诉人王继保一直未出现。且上诉人王继保一直未起诉康月花、张金武、李国珍，直到张金武、刘思义分别于2009年、2016年去世后，在事实无法核实的情况下才提起诉讼，不符合常理；李国珍以两证一书、42号《国有土地使用权出让合同》和（2011）红民初字第548号民事调解书、两份偿债计划、委托书进行交易，且调解书写明“由被告李国珍支付原告康月花房款120000元”，上述证据表明李国珍是支付对价得到的房地，李国珍享有房、地的处分权。李国珍将案涉房地转让给被上诉人时取得了对价，合同的相对方是马海洲与李国珍，两份偿债计划、委托书内容是否属实的责任应由李国珍承担。4.上诉人王继保在本案中提供的贾秀峰、白乃平的证言均系虚假证言，且相互矛盾，不应予以采信。故被上诉人马海洲购买案涉不动产属于善意取得，其权利应当被保护。恳请二审依法驳回上诉人王继保的上诉请求，维持原判。

王继保向一审法院起诉请求：一、依法判令被告马海洲返还吴忠市红寺堡区红寺堡镇海原路（现燕然路）西、王建忠商贸楼北王继保商贸综合楼从南往北1-6套上下两层楼房及12套楼房的后院土地；二、依法判令被告马海洲停止侵权、排除妨害，立即拆除在上述土地范围内的违法建筑物；三、本案的诉讼费用由被告负担。

一审法院认定事实：2000年，原告王继保向吴忠市红寺堡区（原红寺堡开发区）申请在红寺堡镇建设商贸综合楼，2000年10月11日，原红寺堡开发区社会事业局下发《关于王继保在红寺堡镇（县城）建设商贸综合楼的批复》，同意原告在总体规划的指导下进行建设，并于同年12月6日向原告颁发了红社字041号“两证一书”。2003年10月26日，红寺堡开发区建筑工程质量监督站向原告核发质监红字2003年18号《建筑工程质量等级核验认证书》，认定王继保综合楼工程质量综合认证等级为合格。2004年6月2日，原告与原红寺堡开发区国土资源管理局签订了42号土地合同，该合同约定红寺堡国土局出让给原告的宗地位于海原路（现燕然路）西、王建忠商贸楼北面积为1917平方米（附图），土地出让金为每平米9元，同日，原告向红寺堡国土局缴纳了该宗土地的土地出让金17253元。该合同签订后，原告将上述红社字041号两证一书及两份42号土地合同交于为其在工地帮忙的贾秀峰保管。原告建造案涉综合楼时为，原告工地负责采购的刘思义以两证一书和土地使用权出让合同可以贷款为由，将红社字041号两证一书及一份42号土地合同从贾秀峰手里要去，然后以原告欠其钱为由不给贾秀峰归还。2004年10月16日，贾秀峰在红寺堡开发区建设与环保局补办了红建字041号两证一书。2004年7月22日，原告又与红寺堡国土局签订了66号土地合同，该合同约定：红寺堡国土局出让给原告的宗地位于海原路（现燕然路）西、西吉指挥部综合楼南，面积为1093.5平方米（四至界址附图），土地出让金为每平米9元，同日，原告向红寺堡开发区国土资源管理局缴纳了该宗土地的土地出让金9841.5元。原告在该宗土地上建了8套上下两层的楼房，至今二层未封顶。2007年5月31日，原告与红寺堡国土局签订了2007年5月31日土地合同，该合同约定红寺堡国土局出让给原告的宗地位于吴忠路（现燕然路）西、西吉指挥部南、白墩小区东，面积为3955.8平方米（四至界址附图），土地出让金为每平米9元。2007年5月31日土地合同将2004年签订的两份出让合同合并到一起，签订了一份总的合同。2007年1月4日，原告向红寺堡开发区国土资源管理局缴纳了新增建设用地有偿使用费、管理费20965.7元。

刘思义将红社字041号“两证一书”及42号土地合同从贾秀峰手里要去后交于张金武。2009年3月20日张金武因交通事故死亡，张金武家属经打听得知张金武将红社字041号“两证一书”及一份42号土地合同给了红寺堡区大河乡一个叫罗剑的人，遂找罗剑索要，罗剑称手续在李国珍手里，李国珍称手续也不在他手里，就给张金武妻子出具了一张20万元的欠条，欠条载明欠张金武钱，并未写康月花的名字。后李国珍又把红社字041号“两证一书”及一份42号土地合同及所对应的土地和房屋转让给了马海峰，马海峰砌房屋院墙时遭到康月花的阻挡。2009年8月27日，经李国珍、马海峰、康月花协商，马海峰向康月花支付了8万元现金，将李国珍给康月花出具的20万元欠条收回，同时李国珍和马海峰共同向康月花出具了12万元的欠条，欠条仍载明欠张金武钱，未写康月花名字，欠条中约定2010年2月30日前两次付清。2011年10月24日，康月花以张金武继承人的身份以民间借贷纠纷起诉李国珍和马海峰，马海峰向法庭提交了一份落款日期为2004年5月12日的委托书，内容为：“因2002年张金武用王继保商品综合楼委托给李国珍办，建设用地规划许可证、编号红社字041建设工程规划许可证、红社字041国有土地使用权出让合同编号[2004]42。委托人，张金武身份证号642127196702202015电话13195072661张金武住址：红寺堡开发区南川乡新台村466证明人：罗云米志宏2004年5月12日”，该案经审理查明，2005年8月5日，李国珍又将上述土地及房屋以50万元的价格转让给马海峰，后因原告王继保主张权利，马海峰于2009年9月8日又退回给李国珍。该案一审法院经调解于2011年11月17日作出（2011）红民初字第548号民事调解书，确定由李国珍支付康月花12万元房款，马海峰不承担责任。2012年3月7日，被告与李国珍签订房屋转让协议，约定李国珍将吴忠路（现燕然路）综合楼从南到北6套上下两层房屋及12套房屋后院所有土地（后院以土地证为标准）以70万元的价格转让给被告。被告已向李国珍支付50万元，下剩20万元约定由李国珍将房屋所有手续办好交于被告后再支付。李国珍向被告交付了房屋、土地及红社字“两证一书”原件，一份42号土地合同，一份签署时间为2002年12月27日、委托人署名盖章为王继保的委托书，内容为：“本人王继保委托刘思义用王继保商品综合楼1917平米楼房两证一书及国有土地使用权出让合同书做为贷款凭证，刘思义可抵押贷款，其贷款利息王继保承担三分之二的利息。特委托”，一份签署时间为2002年12月27日、债权人署名为刘思义，债务人署名盖章为王继保的债务偿还计划，内容为：“于2002年由刘思义承包修建山西王继保综合楼1917平米面积，因王继保暂时资金短缺，拖欠刘思义人工工资及部分材料款共计金额为壹拾伍万捌仟元整（小写158000元），因本人暂时无法还清债务，用本人综合楼的两证一书及国有土地使用合同书做为抵押，任凭刘思义在社会间做为贷款抵押均可，时间到2005年8月底为止，其中贷款利息三分之二由王继保负担，若在到期王继保还不清债务，所有手续同时变更刘思义所有”，一份签署时间为2002年12月30日、债权人署名盖章为张金武，债务人署名盖章为刘思义的债务偿还计划，内容为：“因2002年由刘思义承包修建山西王继保综合楼1917平米面积，因刘思义资金不足，于2002年借张金武现金壹拾柒万元（小写170000元），因本人无法还清债务，用海原路西综合楼的两证一书及国有土地使用合同书及综合楼做为抵押，到期刘思义还不清债务，所有手续及综合楼同时变更张金武所有”，一份与（2011）红民初字第548号康月花诉李国珍、马海峰民间借贷案件中马海峰提交的委托书内容基本一致的委托书，该委托书内容在马海峰提交的委托书上又添加了部分内容，具体为：第一行末尾“综合楼”后面添加了“和手续”，在第二行“委托给李国珍办”后面添加了“理还李国珍叁拾贰万捌仟元整，附”，并在落款日期上摁了一个模糊的指印。被告在其受让的涉案土地上进行了投资建设，现经营汽车修理厂。另查明，刘思义已于2016年8月20日因病死亡。

一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。原告王继保依法办理了红社字041号两证一书和42号土地合同、66号土地合同和2007年5月31日土地合同，在受让土地上建了涉案楼房，其依法对涉案土地享有使用权。现被告马海洲占有并使用涉案土地及部分房屋，原告要求被告返还，被告拒不返还，双方发生物权保护纠纷。本案争议焦点为被告是否为善意取得。2000年12月6日原红寺堡开发区社会事业局向原告颁发了红社字041号两证一书，2004年6月2日，原告与原红寺堡开发区国土资源管理局签订了42号土地合同，并缴纳了土地出让金，综合考虑红寺堡地区当时的实际情况，原告当时取得了涉案土地的使用权。李国珍在将涉案土地及房屋转让给被告时，向被告出具了2000年12月6日原红寺堡开发区社会事业局向原告颁发的红社字041号两证一书、2004年6月2日原告与原红寺堡开发区国土资源管理局签订的42号土地合同、刘思义与原告签订的债务偿还计划、委托书、张金武与刘思义签订的债务偿还计划、张金武与李国珍签订的委托书、吴忠市红寺堡区人民法院民事调解书，被告以当时的市场价70万元转让而来，上述证据均系原件，虽然有的证据在时间上存在瑕疵，被告在转让时没有尽到审慎的义务，但是上述证据足以使被告相信李国珍在转让房屋时系有权转让，故应认定被告为善意取得。原告提交的证据及陈述存在有重大的瑕疵。1.原告申请的证人贾秀峰陈述在补办二证一书时原告不知情。但是原告在（2016）宁0303民初2056号案件中当庭陈述以“两证一书”丢失的名义，委托贾秀峰办理的，故原告对于二证一书不在原告手中持有及补办二证一书的事情是明知的。2.依据原告在（2016）宁0303民初2056号案件中当庭陈述及本院（2011）红民初字第548号民事调解书审理查明的情况，原告在2000年取得涉案土地相关权利后建造房屋，期间原告并非一直在山西没有返回红寺堡，而是不定期的来来回回，应该对涉案土地及房屋的情况清楚，从原告取得权利到原告起诉时，时间长达16年之久，原告没有起诉主张权利。在2009年原告明确知道涉案房屋被人变卖并与人发生了纠纷，但是原告依然没有起诉。依据原告当时的委托人贾秀峰在询问笔录中“刘思义说王继保盖楼欠他的钱，说是供材料的钱，欠多少钱没有说”、“我在红寺堡的时候王继保如果去红寺堡就给我打个电话说不要让我声张，我琢磨刘思义与王继保之间可能有什么纠葛”的陈述，也能证明原告前往红寺堡区时，主动躲避刘思义，直至2016年8月20日刘思义因病死亡后，原告即于2016年10月24日提起诉讼。原告提起诉讼时与原告发生建房关系的刘思义已经死亡，原告与刘思义之间的事情已经无法进行核实。综上，被告系善意取得涉案土地及房屋，故对于原告的诉讼请求，不予支持。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回原告王继保的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王继保负担。

本院审理期间，上诉人王继保未提交新证据。被上诉人马海洲提交证据如下：证据一，《商业房买卖合同》3份，证明其将案涉6套房屋中的3－4套转让给了周军、5－6套转让给了王斌，王斌又转让给了沈德万；证据二，中国农业银行银行卡交易明细2页，证明其给李国珍转账支付房地转让款345000元，现金给付155000元，共计支付50万元。因被上诉人提交的证据一、二符合证据的真实性、合法性、关联性，且上诉人王继保未提出相反的证据予以反驳，故本院对上述证据的证据效力、证明目的予以采信。

本院为查明案件事实，依职权向案外人李国珍、马海峰调查了相关事实并制作询问笔录两份，因该询问笔录内容与被上诉人马海洲的陈述及其提交的证据能够相互印证，且与本案具有关联性，本院依法予以采信。

一审审理查明的事实有双方当事人提交的并经质证、认定的有效证据予以佐证，二审予以确认。

二审另查明，1.上诉人王继保与原红寺堡区国土资源管理局于2007年5月31日签订的《国有土地使用权出让合同》包括42号、66号及新增的土地面积，总面积为3955.8平方米。2.马海洲占有、使用的争议不动产涉及两部分：（1）42号合同项下从南向北1-6套二层楼房及1-12套楼房后的土地；（2）2007年土地合同新增面积中的554.06㎡由被上诉人马海洲占有、使用，其在案涉土地上建造了两间修车厂房;3.签订土地合同当时，新增土地面积945.3㎡需要缴纳土地出让金8507.7元(945.3×9元)上诉人并未缴纳。3.42号土地上建造的12套楼房，从南向北1-6套房屋中的1-2套现由马海洲占有、3-4套马海洲转让给了周军，5-6套马海洲转让给了王斌，王斌又转让给了沈德万。另外7-12套楼房，案外人李国珍转让给了不同的购房人。

本院认为，一、本案的第一个争议焦点为：一审关于善意取得的认定是否违反“不告不理”原则。

王继保上诉称，其诉讼请求是要求返还原物、停止侵权、

排除妨碍、立即拆除自行建造的房屋，被上诉人马海洲未提出其占有、使用案涉房地，亦未提起反诉要求确认对房地享有物权，故一审认定被上诉人因善意取得享有物权，违反了“不告不理”原则。本院认为，上诉人主张被上诉人马海洲对案涉房地的占有、使用侵害了其合法权益，故要求被上诉人停止侵权，返还房地。虽然本案不是单一的物权确认之诉，但因上诉人诉讼请求的基础是其享有案涉房地的物权，而判定物权侵权行为是否成立、物权是否应受法律保护，首先应当确定案涉房地的权属，即使双方当事人未起诉要求确权，亦应当审理查明、认定该事实；其次，本院就案涉土地能否由土地管理部门确权等问题向红寺堡自然资源局进行核实，该局认为“42号土地合同在签订时，土地出让金已由上诉人王继保交清，未办理土地使用证并非王继保的责任所造成，将在法院确权后给被确权人办理土地使用权证，双方当事人的纠纷在法院判决之前不予确权”。本院认为，虽然双方争议的42号土地未办理土地使用权证，红寺堡自然资源局对42号土地使用权暂时不予确权，但42号土地合同约定的出让金已经交清，土地管理部门并未否定42号土地合同的效力。在上诉人未办理土地使用权登记的情形下，其自土地交付之日起取得了42号土地的占有、使用权。双方就案涉6套房屋产生的纠纷属于人民法院民事案件受案范围，故本案需要对双方争议的6套房屋的权属予以审查、认定，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，在认定6套房屋的权属时必须对42号土地的权利归属一并予以审查、认定，故一审对案涉房地的权属进行确认，符合法律规定，上诉人王继保主张一审违反“不告不理”原则的上诉理由不能成立，本院不予支持。

二、本案的第二个争议焦点为：被上诉人马海洲占有案涉房屋和土地是否构成侵权

1.双方争议的第一部分，即红寺堡区红寺堡镇燕然路西（原海原路）“王继保商贸综合楼”从南向北1-6套二层楼房及42号土地使用权，上诉人主张的侵权事实证据不足，应不予认定，具体理由为：（1）根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法的解释>》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。上诉人对其主张的6套楼房系其所有的事实负有证明责任。上诉人王继保于2000年12月6日取得了41号建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，上述“两证一书”系行政机关批准其建房规划及用地的行政许可，不是房屋的物权凭证，只能证明上诉人王继保是合法的承建主体，仅凭上述证据，本案中尚不能认定42号土地上建造的1－6套房屋系上诉人王继保所有；（2）本案原一审期间，审判人员依职权向上诉人当时的雇员贾秀峰、白乃平调查了案件事实，贾秀峰称“刘思义说王继保盖楼欠他的钱，说是供材料的钱……我在红寺堡的时候,王继保如果去红寺堡就给我打个电话说不要声张,我琢磨刘思义和王继保之间可能有什么纠葛”、白乃平称“王继保欠刘思义的钱，和刘思义算账了，说欠账着呢，欠多少不知道”；被上诉人马海洲在原二审时申请证人罗彦林、李国珍、康月花出庭作证，三位证人均提到：张金武生前说过，案涉房屋在建设期间刘思义和张金武也投入了资金；上诉人王继保因建设案涉房屋欠了他人的钱“跑了”；刘思义书写的“债务偿还计划”中提到“刘思义承包修建王继保综合楼1917平米，因王继保资金短缺，拖欠刘思义人工工资及部分材料款共计158000元，用本人综合楼的两证一书及土地使用合同作抵押，任凭刘思义做贷款、抵押均可，时间到2005年8月底，贷款利息三分之二由王继保负担，到期还不清债务，所有手续同时变更刘思义所有”；被上诉人马海洲自红寺堡区建设和环境保护局调取的《关于补办两证一书的申请》、2004年4月15日的“委托书”、2004年9月27日的“情况说明”系贾秀峰补办“两证一书”时提交给该部门的，贾秀峰认可补办证书时提交的“委托书”上“王继保”的名章是上诉人委托其加盖的，故刘思义拿走“两证一书”及42号土地合同上诉人是知情的。上述证人证言、证据材料结合上诉人多年来未追回刘思义持有的“两证一书”、42号土地合同，亦未起诉刘思义返还房屋及土地的事实，能够认定上诉人王继保与刘思义之间因建造案案涉房屋存在债权债务纠纷。现刘思义和张金武均已去世，当时“两证一书”、42号土地合同由刘思义持有的原因及刘、张二人生前与上诉人就案涉房地产生的纠纷是否解决，其三人对案涉房地的权属有无约定均已无法查实，凭本案现有证据亦不能作出认定，故“两证一书”及42号《国有土地使用权出让合同》仅能证明该土地使用权的原始取得人系上诉人王继保及上诉人曾取得建房许可的事实，但地上建筑物即案涉房屋是否系上诉人所有的证明义务其并未完成，因此，上诉人王继保要求被上诉人马海洲返还1-6套房屋的诉讼请求因证据不足，不能成立。

2.关于案涉1－6套房屋及42号土地使用权的权属问题。

《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”。具体到本案，被上诉人马海洲受让案涉房地属于善意取得，不构成侵权。首先，马海洲受让房地时李国珍给其交付了“两证一书”、42号土地合同的原件及刘思义书写的《债务偿还计划》、张金武给李国珍的《委托书》及（2011）红民初字第548号民事调解书的原件。已生效的（2011）红民初字第548号民事调解书对案涉房屋系张金武转让给李国珍的事实予以确认，且交易双方签订《房屋转让协议》时，案涉房屋及土地由李国珍交付其占有，李国珍不但将本案争议的6套房屋转让给了马海洲，还将7－12套房屋分别转让给多人，故上诉人王继保并未对房地实际占有和管理。加之，李国珍交付的民事调解书及证书等手续能够反映出案涉房地的流转过程，上诉人本人又经常居住于原籍山西，未对案涉房地行使权利，故依一般人的认知能力和生活常识，马海洲没有向上诉人本人核实房地权属是否有争议，不存在过失；关于案涉房地的转让未办理产权变更登记的问题。因原红寺堡开发区管委会始建于1999年，开发初期无法行使县级职能，房屋和建设用地的审批、登记制度不健全，行政主管部门对个人建造的房屋、使用的土地在近几年才开始办理产权登记，当地群众在交易过程中对不动产登记制度的认知能力有限，普遍存在房屋及土地经多次流转而不办理产权登记的现象。且案涉房地经多次流转一直未办理过初始登记，亦未办理过产权变更登记，鉴于上述特殊情况，不应将未登记在被上诉人名下作为判定其善意与否的标准。依据上述事实，被上诉人马海洲有理由相信李国珍对案涉房屋及土地使用权享有处分权。上诉人王继保亦未提交证据证明被上诉人与李国珍、马海峰之间存在恶意串通的事实，故被上诉人马海洲取得案涉不动产系善意的购买行为；其次，被上诉人马海洲与李国珍约定房屋及土地使用权的转让价为70万元，综合考虑双方交易的时间、房屋地段、房屋数量及当时当地土地使用权市场交易价格等因素，该70万元属于合理对价。二审期间，被上诉人马海洲提交了其于2012年3月16日通过农业银行红寺堡支行给李国珍转账的交易明细，证实其给李国珍转账支付345000元，现金支付155000元的事实，经法庭向李国珍核实50万元转让款的支付情况，交易双方的陈述基本一致，且马海洲支付了50万元的事实有李国珍出具的收条予以证实。虽然尚有20万元未付，但交易双方有办理产权变更登记后支付剩余20万元的约定，现被上诉人与李国珍未予办理房屋及土地使用权的变更登记，合同约定的支付剩余20万元转让款的条件尚不具备，被上诉人马海洲未付清全部转让款具有正当理由。上诉人王继保在质证过程中抗辩称，被上诉人现金支付155000元无证据证实。经向转让人李国珍调查、核实，其关于现金收取房款10几万元的陈述与被上诉人主张的事实能够相互印证，且上诉人未提交证据证实交易双方存在恶意串通的事实，故应当认定被上诉人马海洲已经支付了合理的对价；第三，李国珍已将涉案房地产交付被上诉人马海洲实际占有、使用，被上诉人对房屋进行了修缮，并在涉案土地上投资建造了两间修车厂房，符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于不动产已经交付的规定；第四，上诉人王继保未及时追回其权利凭证，亦未在刘思义、张金武去世前积极主张权利不符合常理。因“两证一书”和《国有土地使用权出让合同》是行政机关许可建设房屋和享有建设用地使用权的重要凭证，在案涉房地面积较大、价值较大的情况下，上诉人自回到原籍至起诉时十几年里未占有、使用过案涉房地，显然不符合常理。且贾秀峰认可其补办“两证一书”时提交的委托书上“王继保”的名章是上诉人委托其加盖的，故应当认定上诉人对刘思义持有其“两证一书”及42号土地合同是知情的。在上诉人与刘思义之间存在债权债务关系的情况下，上诉人应当知道其权利证书被刘思义持有可能发生的后果。即使按上诉人所称2009年才知道两证一书和土地合同被刘思义拿走，在刘思义未交回上述权利凭证的情况下，上诉人自2009年至2016年仍未及时通过诉讼、协商等合法途径追回权利证书及房屋和土地，亦未对房地实施经营、管理，却在刘思义和张金武去世后才提起诉讼，其所做的解释是一直未找到刘思义，该辩解理由亦与常理不符。综上，根据审理查明的事实，被上诉人马海洲购买案涉1-6套房屋及42号土地使用权的行为符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得的法定条件，其购买行为构成善意取得，不构成侵权。此外，双方争议的42号土地及地上建筑物已由刘思义生前抵顶给张金武，张金武生前转让给了李国珍，李国珍又转让给了马海洲等多个受让人，马海洲又再次将其中的四间房屋转让，并均已交付受让人实际占有，案涉房屋及土地客观上已不具备返还的条件。为了维护不动产交易安全，维持案外人交易各方民事流转秩序的稳定性，上诉人王继保要求被上诉人返还案涉房屋及土地的诉讼请求亦不应予以支持。

3.关于争议的第二部分：即2007年5月31日签订的《国有土地使用权出让合同》中的新增土地面积。

上诉人王继保与原红寺堡区国土资源局于2007年5月31日签订的土地合同，整合了42号、66号土地合同的土地面积，共计3955.8㎡，故新增面积为945.3㎡（3955.8㎡-42号合同1917㎡-66号合同1093.5㎡=945.3㎡）。被上诉人马海洲在案涉土地上新建了两处厂房，北侧厂房未超出42号土地合同面积范围。关于西侧厂房是否超出42号土地合同面积范围的问题，本院认为，综合分析三份土地合同附图记载的数据及本院再审期间组织双方当事人现场勘测绘制的平面图，结合双方当事人关于被上诉人占用土地面积的陈述，能够认定：案涉1－12套房屋东墙至被上诉人西侧厂房后墙长度为52.14米（56.2-4.06米的台阶＝52.14米）-42号土地合同的长度40.5米＝11.64米，超出的11.64米与2007年土地合同记载的新增长度12.2米基本吻合。被上诉人新建的西侧厂房宽16米，自该厂房西墙向东11.64米范围内的土地超出42号土地合同的范围，该部分新增土地面积现由被上诉人马海洲占有、使用，被上诉人马海洲辩称其厂房未占用新增面积的主张与客观事实不符，本院不予采信。被上诉人占用的土地面积为：11.64米×其厂房的长度47.6米＝554.06㎡，该554.06㎡的土地使用权是上诉人王继保通过挂牌招标竞买取得，李国珍与被上诉人马海洲交易时交付的是42号土地合同，不包括该部分新增的土地，被上诉人马海洲对该554.06㎡土地的占有、使用不属于善意取得。被上诉人马海洲辩称，上诉人王继保未缴清该新增面积的土地出让金，不享有物权。因土地出让金是否缴纳属于《国有土地使用权出让合同》双方履行合同权利义务的内容，被上诉人不是合同的相对方，无权对土地合同的效力提出异议。二审期间，本院就三份土地合同的效力及土地出让金的缴纳、土地的权属等问题向红寺堡区自然资源局发函进行调查、核实，该局回函说明：1.案涉42号、66号土地合同约定的土地出让金均已缴清，2007年签订土地合同时应交土地出让金35602元，上诉人王继保尚有8507.7元至今未予缴纳，未缴清系当时土地管理部门制度不健全所致，并非王继保的责任，待到确权后由被确权人按照现在的市场评估单价补缴”，故土地管理部门未提出解除2007年签订的《国有土地使用权出让合同》的情形下，上诉人未缴清出让金不影响土地转让合同的效力。虽然上诉人未缴清土地出让金，但土地管理部门将新增面积的土地交付给上诉人王继保后，上诉人既取得了新增土地的占有、使用权，被上诉人马海洲未经允许在新增土地上建造房屋，损害了上诉人的占有权和使用权，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，被上诉人马海洲占用新增土地建造的厂房应当自行拆除，并将新增面积554.06㎡土地返还上诉人王继保。综上所述，上诉人王继保要求被上诉人马海洲返还土地使用权的诉讼请求部分成立，本院予以支持。一审认定基本事实清楚，但对于被上诉人占用的部分新增土地的权属认定错误，二审依法予以纠正。经本院审判委会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院（2019）宁0303民初1529号民事判决；

二、被上诉人马海洲自本判决生效之日起三十日内，将其位于吴忠市红寺堡区红寺堡镇燕然路西“王继保商贸综合楼”院内西侧厂房554.06㎡的部分自行拆除，（拆除范围为：自西侧厂房后墙起向东11.64米的宽度×该厂房自南向北47.6米的长度），并将该554.06㎡厂房占用范围内的土地返还给上诉人王继保；

三、驳回上诉人王继保的其他诉讼请求。

一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由上诉人王继保及被上诉人马海洲各自负担100元。

本判决为终审判决。

审判长　李　坤

审判员　满丽娟

审判员　马　媛

二〇二〇年六月三十日

书记员　杨　辉

附：本案适用法律条文

《中华人民共和国物权法》

第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。