? 裁判要点

《房屋登记办法》第八条规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”第八十七条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”据此，涉案土地仍为集体土地，当事人的国有土地使用证已被依法注销，且不属于涉案房屋所在地农村集体经济组织成员，属于不予登记的情形。因当事人不是该集体经济组织成员，故无论其取得房屋时是否善意，均不能取得该房屋所有权。

? 裁判文书

中华人民共和国最高人民法院

行 政 裁 定 书

（2017）最高法行申4639号

再审申请人（一审第三人、二审被上诉人）：张敏涛，女，1977年11月5日出生，汉族，住陕西省大荔县。

委托诉讼代理人略。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：姜风云，女，1957年11月3日出生，汉族，住陕西省大荔县。

一审被告、二审被上诉人：陕西省大荔县人民政府。住所地:陕西省大荔县城关镇府门前12号。

法定代表人:翟玉宝，该县人民政府县长。

委托诉讼代理人略。

再审申请人张敏涛因姜风云诉陕西省大荔县人民政府（以下简称大荔县政府）房屋行政登记一案，不服陕西省高级人民法院（2016）陕行终145号行政判决，向本院申请再审。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

一、二审法院查明：宋翠英（2008年农历十一月二十七日死亡）生前育有三个子女，分别是女儿张润玲、长子张万利、次子张万平。1978年前宋翠英一家居住在大荔县东大街××号。1978年大荔县工商局建宿办大楼需占用宋翠英等人居住地。经大荔县革委会批准，在大荔县城关镇云棋村东西组给宋翠英等人另批划宅基地，据此宋翠英取得大荔县城关镇北环路58号院宅基地的使用权，宋翠英家即在该院建房居住。1981年姜风云与张万利结婚，落户到宋翠英家。1990年12月经张万平申请政府为其批划一院新宅基地。姜风云提供的张万利、张万平兄弟二人1990年8月24日达成的协议载明：“原有老庄基属张万利所有，新庄基属张万平所有。因新庄基盖房，张万利给张万平10000元，但老庄基所有一切，属张万利所有。母亲的供养二人共同负担。张万利每月给生活费30元，张万平每月给面粉30斤。母亲居住自由，愿住谁家都行。从8月25日起协议生效。”张万平迁出58号院后，因姜风云夫妇在外做生意，58号院由宋翠英单独居住。1993年5月17日大荔县政府向宋翠英颁发了58号院的《房屋所有权证》。1994年7月1日，大荔县土地管理局向宋翠英颁发了《集体土地建设使用证》。1994年农历11月2日，张万利因以其他人名义在原东七乡埝城村购买宅基地与他人发生纠纷被伤害致死。2000年宋翠英因继承张万利的财产将姜风云诉至大荔县人民法院，姜风云提起反诉，要求宋翠英按照1990年的分家协议，返还58号院房产。2001年8月16日，大荔县人民法院作出（2001）荔民初字第273号民事判决，载明：姜风云反诉要求宋翠英退还58号院房屋，因其所举协议书法律性质属赡养分割财产，对该房产的处分与特定人（张万利）赡养其母有不可分割的人身关系，张万利的意外死亡，是该协议的履行意外，且该协议订立于1990年，1993年5月17日，人民政府将房产证等颁发给宋翠英，当时张万利并未提出异议。姜风云反诉所举协议，并不能对抗宋翠英所持有的房产证。宣判后，宋翠英、姜风云不服，均提起上诉。2002年3月21日渭南市中级人民法院作出（2001）渭中法民一终字第377号民事判决，认为姜风云所诉宋翠英在张万利生前将58号院房产处分给张万利所有，不应判归宋翠英一节，因有关部门已将58号院房产登记在宋翠英名下，且已颁发了房产证，对此纠纷，应该通过有关房产部门解决，该案不予涉及。2005年12月20日大荔县政府依据宋翠英的申请将58号院集体土地建设使用证变更登记为国有土地使用权，并向宋翠英颁发了荔国用（2005）第06840号国有土地使用证。2006年7月15日，宋翠英与张敏涛达成房地产转让协议，约定宋翠英将58号院房产以5万元转让给张敏涛。同年11月，宋翠英、张敏涛向大荔县国土资源局申请办理58号院土地使用权过户手续，大荔县政府向张敏涛颁发了荔国用（2006）第07312号国有土地使用证。2008年5月15日，张敏涛向大荔县房产管理局申请过户登记，并提供了宋翠英与其签订的房地产转让协议等材料。该局审查后于2008年10月13日向张敏涛颁发了荔房权证登有字第××号房屋所有权证，向张敏涛之夫蒋建锋颁发了房屋共有权证。2009年7月1日，姜风云向大荔县人民法院提起行政诉讼，请求撤销大荔县政府向宋翠英颁发的国有土地使用证和向张敏涛颁发的房屋所有权证。2010年5月6日，大荔县人民法院作出（2009）荔行初字第047号行政判决。姜风云不服，向渭南市中级人民法院提出上诉。渭南市中级人民法院于2010年10月8日作出（2010）渭中法行终字第00037号行政裁定，撤销原审判决，发回大荔县人民法院重审。大荔县人民法院第二次审理后，于2011年6月23日作出（2011）荔行初字第00003号行政判决。姜风云不服，向渭南市中级人民法院提出上诉。渭南市中级人民法院于2011年10月12日作出（2011）渭中法行终字第00048号行政裁定，再次撤销原审判决，发回大荔县人民法院重审。大荔县人民法院第三次审理中，在2012年9月26日庭审中向姜风云释明，本案只能选择起诉一个诉讼请求。姜风云选择要求撤销土地证后，大荔县人民法院当庭向姜风云释明，对于房产证的诉求，应另案起诉。大荔县人民法院于2012年10月24日作出（2012）荔行初字第00006号行政判决，确认大荔县政府将大荔县城关镇北环路58号院集体土地使用权变更登记为国有土地使用权，向宋翠英颁发荔国用（2005）第06840号国有土地使用证的行为无效。大荔县政府、张敏涛不服，向渭南市中级人民法院提出上诉。渭南市中级人民法院于2013年6月25日作出（2013）渭中行终字第00001号行政判决，驳回上诉，维持原判。2015年2月，大荔县政府根据张敏涛的申请注销了荔国用（2005）第06840号国有土地使用证。2015年4月13日，姜风云提起本案诉讼，请求依法撤销大荔县政府给张敏涛颁发的荔房权证登有字第××号房屋所有权证。

一审法院认为，本案涉及的大荔县城关镇北环路58号院房产于1994年登记在宋翠英名下。2006年宋翠英将58号院房地产卖给张敏涛，并分别办理了过户手续。张敏涛的58号院土地使用证经人民法院判决后被依法注销。关于姜风云要求法院撤销大荔县政府给张敏涛颁发的3××4号房产证的请求，经查，大荔县政府向张敏涛颁发房屋所有权证的行为是根据张敏涛的申请，依据张敏涛与宋翠英签订的房地产转让协议及完税凭证等办理房屋转移登记的必备材料办理的房屋转移登记，该登记行为符合《房屋登记办法》第三十二条第（一）项、第三十三条之规定，因此大荔县政府向张敏涛颁发58号院房屋所有权证的事实清楚、程序合法，姜风云以大荔县政府颁证行为违法，请求撤销的理由不能成立。渭南市中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，作出（2015）渭中行初字第00050号行政判决，驳回姜风云的诉讼请求。姜风云不服，提起上诉。

二审法院认为，本案争议的焦点问题是：一、姜风云的起诉是否超过期限;二、大荔县政府向张敏涛颁发的房屋所有权证是否应予撤销。姜风云因大荔县城关镇北环路58号院房产，于2000年提起民事诉讼，后经渭南市中级人民法院民事终审判决，认为因58号院房产登记在宋翠英名下，且已颁发了房产证，应另案起诉。此后，宋翠英将58号院房产卖与张敏涛。2005年12月，经宋翠英申请，大荔县政府将58号院集体土地使用证变更登记为国有土地使用证，并向宋翠英颁发了荔国用（2005）第06840号国有土地使用证。2006年11月，宋翠英、张敏涛以宋翠英向张敏涛转让58号院房产为由，向大荔县政府提出土地使用权变更登记。大荔县政府审核后，向张敏涛颁发了荔国用（2006）07312号国有土地使用证。2008年10月13日，大荔县政府向张敏涛颁发了房屋所有权证。2009年7月1日，姜风云向大荔县人民法院提起行政诉讼，请求撤销大荔县政府向宋翠英颁发的国有土地使用证和向张敏涛颁发的房屋所有权证。该案经大荔县人民法院审理判决，渭南市中级人民法院两次发回重审。大荔县人民法院在2012年9月26日第三次审理中，当庭向姜风云释明，本案只能选择起诉一个诉讼请求。姜风云选择要求撤销土地证后，大荔县人民法院当庭向姜风云释明，对于房产证的诉求，应另案起诉。后大荔县人民法院于2012年10月24日作出（2012）荔行初字第00006号行政判决，确认大荔县政府将大荔县城关镇北环路58号院集体土地使用权变更登记为国有土地使用权，向宋翠英颁发荔国用（2005）第06840号国有土地使用证的行为无效。宣判后，大荔县政府、张敏涛不服，向渭南市中级人民法院提出上诉。渭南市中级人民法院于2013年6月25作出（2013）渭中行终字第00001号行政判决，驳回上诉，维持原判。姜风云于2015年4月13日向大荔县人民法院提起行政诉讼，请求撤销大荔县政府2008年10月13日向张敏涛颁发的荔房权证登有字第××号房屋所有权证，并未超过法律规定的起诉期限。《房屋登记办法》第八条规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”本案中，所诉房屋范围内土地在2005年12月宋翠英申请变更为国有土地前为集体所有土地。2013年6月25日，渭南市中级人民法院（2013）渭中行终字第00001号行政判决确认大荔县政府将大荔县城关镇北环路58号院集体土地使用权变更登记为国有土地使用权行为无效，即58号院所在土地仍为集体所有土地。张敏涛为大荔县城关镇居民，并非大荔县城关镇云棋村村民，不属于58号院集体土地所有者村集体组织成员，故本案所诉房产证已经丧失赖以存在的法律和事实基础，应予撤销。一审判决认定本案所诉房产证合法适用法律错误，应予纠正。陕西省高级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第八十九条第一款第（二）项、《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第七十条之规定，作出（2016）陕行终145号行政判决，判决：一、撤销渭南市中级人民法院（2015）渭中行初字第00050号行政判决；二、撤销大荔县政府2008年10月13日向张敏涛颁发的荔房权证登有字第××号房屋所有权证。张敏涛不服，向本院申请再审。

张敏涛申请再审称，大荔县政府为其颁发房屋所有权证的行为手续齐全、程序合法，涉案房屋所有权已归张敏涛所有。虽然涉案土地使用证被注销，但并不表示涉案土地回到最初状态，二审认为涉案土地仍为集体土地错误，张敏涛有充分证据证明涉案土地从1978年起已成为国有土地。土地使用证并不是房屋登记的必要材料。张敏涛属于善意取得，其已取得涉案房屋所有权。姜风云的起诉已超过起诉期限。请求：1.撤销陕西省高级人民法院（2016）陕行终145号行政判决；2.驳回姜风云的诉讼请求。

大荔县政府提交的书面意见与张敏涛申请再审的理由基本一致。

姜风云提交书面意见称，张敏涛的国有土地使用证已被依法注销，涉案土地又变更为集体土地，张敏涛不是大荔县城关镇云棋村村民，没有权利购买集体土地上的房屋，其房产证应予撤销。本案不存在善意取得，善意取得的前提条件是符合法律规定，不符合法律规定的善意取得应依法撤销。姜风云的起诉没有超过起诉期限。

本院经审查认为，根据再审申请人的申请再审事由，本院对张敏涛的房屋所有权证是否应予撤销进行审查。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，权属有争议的房地产，不得转让。本案中，2006年2月14日，大荔县房屋所有权登记发证办公室向姜风云发出通知，要求姜风云10日内提供要求撤销宋翠英房产证的相关证据。本院组织询问时，大荔县政府称，针对姜风云要求撤销宋翠英房产证的申请，大荔县房屋所有权登记发证办公室认为其无权确认分家协议的效力，建议姜风云通过诉讼途径解决。据此可以推知，大荔县政府对于涉案房屋权属存在争议是明知的。在此情形下，大荔县政府仍然办理涉案房屋所有权转移登记的行为违反法律禁止性规定。更为重要的是，大荔县政府为张敏涛颁发房屋所有权证后，客观情况发生了新的重大变化，即渭南市中级人民法院于2013年6月25作出（2013）渭中行终字第00001号生效行政判决，确认大荔县政府将涉案集体土地使用权变更登记为国有土地使用权，并向宋翠英颁发国有土地使用证的行为无效。2015年2月大荔县政府根据张敏涛的申请注销了其持有的国有土地使用证。《房屋登记办法》第八条规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”第八十七条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”据此，涉案土地仍为集体土地，张敏涛的国有土地使用证已被依法注销，且张敏涛不属于涉案房屋所在地农村集体经济组织成员，属于不予登记的情形。综上，大荔县政府在作出被诉颁证行为时违反法律规定，且颁证后客观情况又发生了重大变化，因此，应撤销大荔县政府为张敏涛颁发的房屋所有权证。

关于张敏涛主张其系善意取得的问题。涉案房屋所占用土地现为集体土地，因张敏涛不是该集体经济组织成员，故无论其取得房屋时是否善意，均不能取得该房屋所有权。但是，张敏涛由此所受损失，可以通过其他合法途径予以解决。

综上，张敏涛的再审申请不符合《行政诉讼法》第九十一条规定的情形。本院依照《行政诉讼法》第一百零一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

驳回张敏涛的再审申请。

审判长　　杨永清

审判员　　汪国献

审判员　　李　涛

二〇一七年九月二十七日

法官助理 王一婷

书记员 冯宇博