北京市第二中级人民法院

案例 5：房屋租赁合同与房屋出租委托合同的区别与认定

案例 1：租赁期内房屋所有权发生变动，新产权人无权拒绝履行原租赁合同

基本案情：承租人王某租赁出租人袁某的房屋，后袁某将该房屋出售给张某，张某取得房屋产权证。张某在房屋张贴通知，要求王某与其办理交接事宜。王某回复张某，要求其与原房主袁某沟通。协商未果，张某将房屋门锁更换。王某以房屋被提前收回为由向袁某、张某主张违约金。

裁判结果：法院生效判决认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。张某在取得涉案房屋所有权之后，虽然没有与原承租人重新签订租赁合同，但袁某就涉案房屋签订的租赁合同对张某具有约束力，张某在取得涉案房屋所有权之时即与原承租人之间成立了租赁合同关系。张某更换涉案房屋门锁，导致王某的合同目的无法实现，已构成违约。王某要求张某承担相当于一个月租金的违约金，数额并未过高，且符合合同约定，应予支持。

要点提示：《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。“买卖不破租赁”是一项重要的民事法律规则。新的产权人采取换锁等方式以行为表明不继续履行合同，导致承租人无法使用房屋，构成违约，应承担违约责任。

案例 2：出租人在承租人违约后未采取积极措施，应就扩大损失部分承担相应责任

基本案情：2015年、2018年李某将房屋出租给某管理公司。合同到期后，2019年6月6日，李某再次与某管理公司签订合同。2019年6月10日，某管理公司以自身经营策略调整为由提出退房并要求李某收回房屋。李某以双方合同合法有效为由，不同意收房。2019年6月15日，某管理公司将房屋腾空、搬离，并于当日再次通知李某收回房屋。2020年8月，李某收回房屋。现李某起诉到法院，要求某管理公司支付2019年6月至2020年7月的房租。诉讼中，李某称2019年6月离开北京，11月回京，回京后一直联系某管理公司解决问题，但双方未能达成一致意见。

裁判结果：李某与某管理公司签订的租赁合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。某管理公司以自身经营策略调整为由要求解除合同，依据不足，构成违约，其应承担相应的违约责任。李某作为守约方，亦负有防止损失扩大的义务。事实上，李某在与某管理公司交涉无果后，未采取积极的止损措施收回房屋，而是任由损失扩大，李某亦存在过错。对于李某要求某管理公司支付租金的请求，法院根据合同约定的剩余租期、某管理公司的违约情节、双方当事人的过错程度等因素，酌情判决某管理公司向李某支付部分租金，对李某超出部分的请求，不予支持。

要点提示：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失请求赔偿。本案中，虽然李某不认可某管理公司提前解约的理由，某管理公司据此提前退租亦构成违约，但在某管理公司已腾空房屋并搬离且明确要求李某收回房屋后，李某仍未采取积极有效措施予以应对，事发一年后才收回房屋，故李某对损失扩大的后果存在过错，应承担相应的责任。

案例 3：擅自将承租住房用于经营未果，承租人无权向出租人主张投资损失

基本案情：承租人贾某租赁出租人胡某的房屋，租赁合同约定用途为居住。贾某实际用于经营家庭旅馆，因无法办理营业执照等相关手续受到行政处罚。后贾某将房屋交还胡某，胡某向贾某返还了租房押金和剩余租赁期租金。贾某以胡某对其经营家庭旅馆自始知情且承诺解决相关问题为由起诉胡某，要求胡某赔偿贾某投资家庭旅馆的损失和预期利润。

裁判结果：法院生效判决认为，贾某与胡某签订的租赁合同明确约定租赁房屋用途为居住，并非以经营为目的。贾某主张签订租赁合同时其已告知胡某要在租赁房屋处注册公司、经营家庭旅馆，胡某承诺可以办理营业执照。在胡某对此不予认可的情形下，贾某未就其上述主张提交相应证据予以证明，故其上述主张缺乏事实及法律依据，法院不予支持。

要点提示：房屋的用途属于居住类还是商业类，涉及国家或者地方土地利用总体规划和城市规划。《中华人民共和国民法典》第七百零九条规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。双方在合同中明确约定了租赁房屋用途为居住，未经双方协商一致变更，承租人应当遵守，不得擅自将房屋用于经营，单方改变合同约定的房屋用途，可能导致承担赔偿损失等违约责任及相应投资损失。

案例 4：租赁期满双方已进行房屋交接并结算的，出租人一般无权再主张房屋和物品损失

基本案情：承租人赵某租赁出租人徐某的一处住宅，合同到期后双方进行了房屋交接，并签订了“费用核算表”。徐某扣除水、电、燃气费和赔偿款后，将剩余的押金返还给赵某。后徐某主张房屋另有损坏及物品丢失，故起诉赵某要求赔偿损失。

裁判结果：法院生效判决认为，徐某和赵某签订书面的“费用核算表”，徐某亦按照核算的结果将剩余的房屋押金退还给赵某。根据上述事实，可以认定双方已经就房屋及物品损害赔偿问题进行了结算。赵某搬走物品，徐某收回房屋，双方对于房屋租赁事宜的处理已经达成一致并履行完毕。另外，徐某在收回房屋以后进行了整体装修，系基于其后续使用需求。故徐某在房屋交接并已结算之后，再行主张相关损失，法院不予支持。

要点提示：租赁期限届满双方应交接租赁房屋，出租人在收房时应对租赁物进行检查。如果存在承租人使用不当造成租赁物损坏的情形，出租人可以要求赔偿。在双方就欠费、损失赔偿、押金返还等事宜协商一致并处理完毕后，出租人再行主张房屋和物品损坏赔偿的，原则上不予支持，房屋交接时无法发现的隐藏于房屋设施或物品内部的损坏除外。

案例 5：房屋租赁合同与房屋出租委托合同的区别与认定

基本案情：某房地产经纪公司与豆某签订房屋出租委托合同，约定由某房地产经纪公司承租豆某房屋，并约定由某房地产经纪公司承担在房屋委托期内的房屋空置租金。后双方因某房地产经纪公司拖欠房租发生纠纷，豆某起诉某房地产经纪公司要求解除合同并支付租金。某房地产经纪公司以双方之间的合同性质为房屋出租委托合同而非房屋租赁合同为由，不同意支付房屋空置期内的租金。

裁判结果：某房地产经纪公司与豆某签订的房屋出租委托合同，虽名为委托合同，但结合合同内容，尤其是空置期房租由某房地产经纪公司负担的约定，足以认定双方实际的法律关系应为房屋租赁合同关系，某房地产经纪公司应当向豆某支付相应租金。

要点提示：实践中，房地产经纪机构与房屋产权人签订的合同名称多样，有“房屋租赁合同”“资产管理服务合同”“房屋出租委托合同”等。而房屋产权人与房地产经纪机构之间的法律关系性质不能仅以合同名称确定。且实践中有的合同既约定了佣金，又约定了租金按期支付。在此情况下，应结合合同约定和合同实际履行等情况，综合判断合同性质。在房屋租赁合同关系中，房屋产权人获取的是相对固定的对价，即便房屋存在空置，也不能免除房地产经纪机构依约交纳租金的义务。而在委托合同关系中，如果符合佣金支付条件，房屋产权人应向房地产经纪机构支付佣金，且应负担房屋空置期租金损失。