深圳市律师协会

律师办理城市更新项目土地信息核查和物业权利人核实业务操作指引

第一章 概述

第一条 目的意义

广东省“三旧”改造纲领性文件《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》中将“明晰产权，保障权益”作为基本原则之一，要求调查摸清“三旧”现状，做好“三旧”土地的确权登记工作；属于“三旧”改造的房屋和土地，未经确权、登记，不得改造；正确处理“三旧”改造过程中的经济、法律关系，切实保障土地权利人的合法权益，维护社会稳定。

深圳城市更新政策法规体系中，土地信息核查和物业权利人核实是深圳市拆除重建类城市更新项目审批流程中两项核心基础性工作。由于深圳在过去短短40余年复杂的土地制度变迁以及房屋产权登记政策存在与众不同的地方特色，无论是刚刚接触城市更新法律服务的律师同行，还是经验尚不成熟的参与城市更新项目活动的市场主体，对于土地信息核查和物业权利人核实都存在部分概念上的识别困境和操作疑问。

作为深圳市律师协会首届城市更新法律专业委员会，我们编制本操作指引的初衷在于：一方面为新入行法律从业者提供简要指引，另一方面为客户提供土地信息核查和物业权利人核实过程中存在的若干法律风险分析和防控实操建议。故本操作指引将就土地信息核查和物业权利人核实两项工作涉及的基本概念和特殊的政策规定进行简要介绍，结合深圳市现行城市更新法律法规规定和政策要求，就主要工作流程附带相关图表进行解释说明。另外，本操作指引以问题为导向，就律师同行提供相关法律服务需注意的若干要点问题进行介绍；以服务客户为宗旨，就各类市场主体可能面临的相关争议纠纷如何解决提供简要法律分析和处理建议。

第二条 编制思路

土地信息核查和物业权利人核实两项工作涉及很多基础性政策概念和术语，按照偏重于实操的原则，这些概念和术语背后存在的法学理论基础我们不过于深究探讨，仅就关键概念术语的来源和分类进行简述。

尽管本操作指引着重于实务操作介绍，但对于部分存在制度空白问题，如历史违建物业权利人核实利害关系人权利救济问题进行合理理论探讨，以期为城市更新法规政策的不断完善提供基础性论证。

城市更新业务流程复杂，考虑到深圳市各区城市更新政策因为“强区放权”的原因部分存在“一区一策”特点，部分工作流程可能以市级政策为指导，并以某区具体实务操作为样本进行介绍。

第三条 编制依据

考虑到土地信息核查和物业权利人核实两项工作法律法规政策变迁较大，相关政策时效性较强，本操作指引以最新有效的法律、地方性法规、规范性文件和主管部门的政策文件为依据，主要如下：

（一）《深圳经济特区城市更新条例》（深圳市第六届人民代表大会常务委员会公告第228号）；

（二）《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第290号）；

（三）《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）；

（四）《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》（深规土规〔2018〕15 号）；

（五）《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》（深规土规〔2018〕1 号）

（六）《关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府〔2010〕66 号）

（七）《深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定》（深府办规〔2018〕11 号）；

（八）《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》（深规划资源规〔2019〕4 号）；

（九）《市规划和自然资源局关于做好城市更新项目历史遗留违法建筑物业权利人核实有关工作的通知》（深规划资源〔2021〕508 号）。

第四条 指引约束力

本操作指引作为业务参考性文件，不具有强制性，不应作为评价具体工作成效相关工作内容、方式及成果的依据。即使本操作指引使用了“应当”“必须”等表述，也仅是表达建议程度的不同。相关建议仅供律师同行和客户在解决具体实务时进行参考，不应理解为法律顾问未如此操作即属执业过失或重大错误。

第二章 土地信息核查指引

第一节 土地信息核查范围

第五条 拆除范围内“五类合法用地”

根据《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》第十二条规定，拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积的比例（以下简称合法用地比例）应符合以下要求：坪山中心区范围内的更新单元，其合法用地比例应当不低于 50%；重点更新单元的合法用地比例应当不低于 30%；其他更新单元的合法用地比例应当不低于60%。

我国土地管理法将合法土地使用权分为两类即国有土地使用权和集体土地使用权，深圳作为全国范围内目前为止唯一一个全域土地国有化城市，合法土地类别受到征（转）地政策影响而有其自身特色。具体而言，城市更新项目中前述合法土地主要有五类：

（一）国有已出让（划拨）用地；

（二）城中村用地；

（三）旧屋村用地；

（四）房地产登记历史遗留处理用地；

（五）农村城市化历史遗留违法建筑处理用地。

其中，第1类“国有已出让（划拨）用地”包括合同产权用地、协议出让用地、行政划拨用地；第2类“城中村用地”包括非农建设用地、征地返还用地、原农村红线用地等；第3类“旧屋村用地”中的“旧屋村”是指符合《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》的特定区域用地；第4类“房地产登记历史遗留处理用地”主要指符合《关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》规定的用地；第5类“农村城市化历史遗留违法建筑处理用地”是指符合深圳市两次农村城市化征转地相关特殊政策法规进行处理的用地，相关政策法规主要包括“两规”“三规”相关法规政策规定，即《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》及其配套文件。

需要说明的是，除以上“五类合法用地”外，土地信息核查还涉及“国有未出让用地”以及“未完善征转手续用地”，其中“未完善征转手续用地”是指未签订征（转）协议用地、已签订征（转）协议但土地或建筑物未作补偿用地。虽然该两类土地不计入合法用地面积及比例计算，但在土地信息核查环节也至关重要。

第六条 简易程序处理的合法用地

根据《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》第四条规定，城市更新单元计划批准后，在开展土地信息核查和历史用地处置前，城市更新单元拆除范围内土地、建筑物具备下列情形之一的，相关权利主体可向区城市更新职能部门申请核发权属认定的处理意见书，无需办理规划确认、土地权属证明、房屋安全鉴定、消防验收或备案、房地产权属登记等手续：

（一）属于《关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》规定的处理对象且符合补办规划确认文件或补办土地权属证明文件要求的；

（二）国有已出让（划拨）土地的建筑物未取得建设工程规划许可证、未按照建设工程规划许可证的规定进行建设、未办理规划验收手续，根据《城乡规划法》、《深圳市城市规划条例》等有关规定，属于不影响城市规划或者影响城市规划但尚可采取改正措施，可以补办手续的。

经过简易程序处理区城市更新职能部门核发的《关于XXX城市更新单元拆除范围内土地、建筑物处理意见书》涉及的土地、建筑物视为权属清晰的土地、建筑物。

第七条 拆除范围外外部移交用地

根据《深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定》第八条规定，申报拆除重建类城市更新单元计划时，拆除范围内合法用地比例不低于30%的，外部移交用地面积可按以下方式计入拆除范围内合法土地面积：1.手续完善的各类用地，其土地面积全部计入。2.未完善征（转）手续的用地，按其土地面积的55%计入。计入后的拆除范围内合法用地比例应符合城市更新单元计划申报的相关要求。计入后的合法土地面积按等面积安排于拆除范围内未完善征（转）手续的用地上。也就是部分合法用地权属不足60%的常规城市更新项目而言，如果能够利用外部移交用地也能用于补足合法用地面积，满足立项“门槛”。

同时，根据《深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定》第三条规定，外部移交用地可包含以下情形：

（一）法定图则或其他法定规划确定的文体设施用地（GIC2）、医疗卫生用地（GIC4）、教育设施用地（GIC5）、社会福利用地（GIC7）、公用设施用地（U）、绿地与广场用地（G）、交通场站用地（S4）。

涉及法定规划未覆盖区域或因《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）调整导致其用地类别与现行用地类别不一致的，应先取得规划主管部门的相关意见。

（二）各区政府（含新区管委会，下同）亟需实施的道路、河道等线性工程的重要节点用地。

（三）基本生态控制线范围内（不含一级水源保护区）手续完善的各类用地。其中现状为符合基本生态控制线有关规定且与环境保护相适宜的重大道路交通设施、市政公用设施、旅游设施、公园、现代农业、教育科研等项目用地除外。

第二节 土地信息核查流程

第八条 核查申请资料

根据《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》第五条规定，城市更新单元计划批准后，申报主体应在城市更新单元规划申报前向区城市更新职能部门申请对拆除范围内的土地信息进行核查，并提交下列材料：

（一）土地信息核查申请表；

（二）申请人身份证明；

（三）土地权属证明材料或处理意见书；

（四）土地信息一览表及相关图示；

（五）土地征（转）情况证明材料等其他必要材料。

因城市更新单元规划统筹、技术误差或计入外部移交用地等原因，申请核查范围可与城市更新单元拆除范围不一致。

上述申请材料中，土地权属证明文件具体包括房地产证、国有土地使用证、土地使用权出让合同、深圳市各区历史用地遗留问题处理决定、历史遗留违法建筑用地认定文件、非农建设用地批复、征地返还用地批复、旧屋村认定文件、房地产登记历史遗留问题处理意见书等。另外，土地信息核查申请表、土地信息一览表、土地权属图参考格式如下：

第九条 核查流程

申报主体应在城市更新单元规划申报前向区城市更新职能部门申请对拆除范围内的土地信息进行核查；

区城市更新职能部门应当在受理之日起 20 个工作日内对土地权属、用地面积等内容进行核查，并将核查结果函复申报主体。

第十条 核查结果

区城市更新职能部门应当根据档案、地籍产权管理系统等记载的基础资料，结合申报主体提交的申请材料完成城市更新单元拆除范围内土地面积、征（转）地协议签订及补偿情况、土地权属情况及利用现状等土地信息核查，形成核查和汇总意见。具体核查结果的样式如下：

第三节 土地信息核查法律服务注意事项

第十一条 合法用地比例计算特殊情形处理

根据《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》第十二条规定，合法用地比例的计算应符合以下要求：

（一）适用于城市更新清退用地处置规定政策的清退用地，不参与合法用地比例的计算。

（二）拆除范围内涉及非农建设用地与农村城市化历史遗留违法建筑处理用地重叠的，按照以下规则处理：

1.非农建设用地在农村城市化历史遗留违法建筑处理用地处理完成前已经划定的，重叠部分仅按非农建设用地计入合法用地指标。

2.非农建设用地在农村城市化历史遗留违法建筑处理用地处理完成后调入的，非农建设用地可在拆除范围内另行计入合法用地指标，无需再调整非农建设用地方案。

3.非农建设用地与旧屋村用地重叠的，非农建设用地可在拆除范围内另行计入合法用地指标，无需再调整非农建设用地方案。

4.涉及城市更新外部移交公共设施用地的，按照《深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定》进行计算。

第十二条 土地信息核查结果的法律性质

首先，土地信息核查结果批复文件中一般会明确说明有关核查结果作为该城市更新单元实施过程中规划审批、完善土地征（转）手续、历史用地处置和项目地价测算的基础，不作为土地性质、权属、面积等的证明材料。城市更新单元拆除范围内土地和建筑物需完善手续的，应当尽快按照相关程序加以完善。

其次，在合法用地权属简易认定程序中，区城市更新职能部门在受理之日起 20 个工作日内进行审查，并对符合条件的核发处理意见书。取得处理意见书的土地、建筑物视为权属清晰的土地、建筑物；土地、建筑物被调出城市更新单元计划拆除范围的，处理意见书自动失效。

第十三条 合法用地外的历史用地处置

土地信息核查完成后，除前文提到的“五类合法用地”外，拆除重建范围内的合法用地外的未完善征转手续用地符合条件的，原农村集体经济组织继受单位在城市更新单元规划申报时或申报前可向区城市更新职能部门申请历史用地处置。城市更新单元进行历史用地处置后，政府将处置土地的一定比例交由继受单位进行城市更新，具体比例区分一般更新单元与重点更新单元分别确定（详见下表）。需要特别注意的是，合法用地处置并不增加合法用地比例计算，仅对相应地块地价计算有一定影响。

第四节 相关纠纷争议解决

第十四条 土地纠纷争议解决主要法律依据

（一）土地管理法相关规定

《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。

（二）民法典相关规定

《中华人民共和国民法典》第二百三十三条规定，物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决；第二百三十四条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

第十五条 土地权属简易认定权利救济问题

（一）关于申请人权利救济

关于城市更新单元拆除范围内土地、建筑物权属认定程序，《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》只作了简单的规定。对于符合规定条件的，核发处理意见书，对于不符合条件的，没有作出明确规定。如果权力主体申请核发处理意见书的行为没有获得城市更新职能部门的行政确认，那么权力主体是否还有其他救济手段？

是否存在行政复议或者行政诉讼的救济途径。我们认为，相关权利主体依法不能提起行政复议或者行政诉讼，理由如下：上述土地、建筑物权属认定特指区城市更新职能部门基于城市更新活动的需要，依据权利主体的申请对符合特定范围、特定情形的土地、建筑物作出简易权属处理的行政行为。区城市更新职能部门对权利主体的申请不作处理的行政不作为行为仅对城市更新活动的进一步开展产生影响，对相关权利主体特定范围内的土地、建筑物的实体权利义务不产生实质改变或影响，因此相关权利主体依法不能提起行政复议或者行政诉讼。

是否可以通过补办相关手续进行确权。符合上述情形的相关权利主体可向土地主管部门及房地产登记机构通过补办规划确认、土地权属证明、房屋安全鉴定、消防验收或备案、房地产权属登记等手续进行确权并在此基础上开展后续城市更新活动。

（二）关于利害关系人权利救济

利害关系人是否可以提起依法提起行政复议或行政诉讼。利害关系人是指除申请人之外对符合特定情形的土地、建筑物主张权利的其他当事人。据此，权利主体取得的处理意见书的效力是其记载的土地、建筑物视为权属清晰的土地、建筑物，即土地使用权及建筑物所有权归申请人所有。由此可见，若申请人与利害关系人对同一不动产标的的归属产生了争议，区城市更新职能部门合法的处理意见书必然对利害关系人的权利义务造成实质影响，因此，利害关系人可依法对区城市更新职能部门作出处理意见书的行政行为提起行政复议或行政诉讼。

行政复议的被申请人或行政诉讼的被告人的身份确定问题。区城市更新职能部门核发处理意见书的行政行为，其职权来源不是法律、法规的授权，而是市规划国土管理部门的委托，是基于委托作出的行政行为。因此，行政复议的被申请人或行政诉讼的被告人应当是市规划土地管理部门或其辖区派出机构。

第十六条 土地信息核查结果权利救济问题

（一）关于行政不作为的救济问题

申报主体对区城市更新职能部门对土地信息核查申请不予处理的行为是否可以提起行政复议或行政诉讼？我们认为，申报主体依法不能提起行政复议或者行政诉讼，理由如下：土地信息核查是区城市更新职能部门依据申请对城市更新单元拆除范围内的土地信息进行核查、收集、汇总的行为，其核查结果可作为该城市更新单元实施过程中规划审批、完善土地征（转）手续、历史用地处置和项目地价测算的基础，但不作为土地性质、权属、面积等的证明材料。因此，该不作为行为对申报主体的实际权利义务不产生实际影响，依法不属于行政复议或行政诉讼的受案范围。

（二）关于行政作为的救济问题

申报主体对区城市更新职能部门作出《土地信息核查意见的复函》的行为不服，是否可以提起行政复议或行政诉讼？我们认为，申报主体依法不能提起行政复议或者行政诉讼，理由如下：《土地信息核查意见的复函》的内容仅涉及各类土地信息，不涉及土地权利归属，属于告知性复函，对申报主体的权利义务不产生实际影响。因此，依法不属于行政复议或行政诉讼的受案范围。

第三章 物业权利人核实指引

第一节 物业权利人核实工作的必要性

第十七条 物业权利人核实法律依据

《深圳经济特区城市更新条例》中第七条规定，城市更新项目由物业权利人、具有房地产开发资质的企业（以下简称市场主体）或者市、区人民政府组织实施。符合规定的，也可以合作实施。该条款明确将物业权利人作为与开发商、政府并列的主体，作为城市更新中的三大主体之一。

另外，条例第三十条规定，区城市更新部门负责对物业权利人更新意愿进行核实。属于本条例第二十五条第一款第三项规定情形的，区城市更新部门应当在物业权利人更新意愿核实阶段组织区规划土地监察机构、辖区街道办事处和原农村集体经济组织继受单位对历史违建物业权利人进行核实，由经核实的物业权利人与市场主体签订搬迁补偿协议。

第十八条 物业权利人核实实践意义

就物业权利人的核查这一工作，首先在城市更新中属于“城市更新单元计划制定”。物业权利人的核查实际上是确立了城市更新意愿征集的主体和搬迁补偿安置的对象。

物业权利人核实是城市更新项目范围内物业进行物业权利人核实，核实结果用于城市更新项目搬迁补偿协议签订资格的确认。建筑物信息核查本身并非是确权的过程，其结果也不能作为建筑物权属证明，但实操中通常认为核查结果对建筑物的确权有较大的参考意义。

第二节 核查物业性质分类

第十九条 产权登记类房屋

（一）红本商品房

已取得房地产证，并具有完全产权的建筑物

（二）非市场商品房（绿本房）

一类是“政策性住房”，如各类保障房、经济适用房等。另一类则属于“历史遗留违法建筑”，通过政策规定获得限制转让的房屋。

（三）历史违建

1.住宅类历史遗留违法建筑（含小产权房以及有证物业加扩建的部分），即原村民或非原村民非法或未经批准在国有土地或原农村用地红线内外新建、改建、扩建的私房。

2.生产经营性历史遗留违法建筑，包括厂房类、仓储类历史遗留违法建筑。

3.商业、办公类历史遗留违法建筑，是指实际用于商业批发与零售、商业性办公、服务（含餐饮/娱乐）、旅馆、商业性文教体卫等营利性用途的建筑物及生活配套设施。

4.公共配套类历史遗留违法建筑，是指实际用于非商业性文教体卫、行政办公及社区服务等非营利性用途的建筑物及生活配套设施。

5.以上多种用途结合的历史遗留违法建筑。

第三节 物业权利人核实流程

第二十条 核查资料

房产证（包括房地产证、房屋所有权证、房屋共有权保持证、国有土地使用证）、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、历史遗留申报回执、“两规”回执、房屋转让合同/协议、继承/遗嘱公证文书、司法裁判文书等。

针对有房产证的业主，应带齐有效身份证明（身份证、香港身份证、回乡证、护照、台胞证等）。如无法亲自到场办理，需委托代理人办理相关事项的，需出具委托书，并且提供签署授权委托书的同步录像视频资料。如未满十八周岁需要由合法监护人办理，提供户口本、婚姻证明、监护人公证书等资料。

针对没有房产证的业主，需准备好普查或“两规”回执（即历史遗留申报回执）、购房发票、房屋所有权转让协议、建设工程规划许可证、村镇住宅建筑许可证、建设工程项目施工许可证、开工证、离婚财产分割公证书等。

第二十一条 核查流程

从实务的角度来看，在《深圳市经济特区城市更新条例》出台之前，深圳范围内城市更新项目对更新范围内建筑物进行确权的，对于未取得合法产权证书的建筑物在与开发商签署拆迁补偿安置协议前须进行权属核查，即由建筑物所在地的街道办事处核查建筑物的权利人。按操作惯例，街道办在核查权利人时，一般会先要求村股份公司对建筑物的权利人进行盖章确认，同时部分街道办会查询“两规系统”的申报权利人并进行比对，这两项即为街道办出具核查初步结果的重要依据。街道办公示核查的初步结果后，如有其他人对该结果提出异议的，这时候街道办则会查阅建筑物的相关材料。此时，街道办一般会根据异议方提供的材料、建筑物的相关材料，同时再次询问村股份公司及居委会的意见，最后综合判定建筑物的权利人。但2021年3月22日发布的《深圳经济特区城市更新条例》中，已明确规定了“区城市更新部门负责对物业权利人更新意愿进行核实。属于本条例第二十五条第一款第三项规定情形的，区城市更新部门应当在物业权利人更新意愿核实阶段组织区规划土地监察机构、辖区街道办事处和原农村集体经济组织继受单位对历史违建物业权利人进行核实，由经核实的物业权利人与市场主体签订搬迁补偿协议。”9月27日深圳发布的《关于做好城市更新项目历史遗留违法建筑物业权利人核实有关工作的通知》再次明确了上述要求，对历史遗留违法建筑及无证物业的确权提出了更高的要求，也将确权工作放在了更加突出的位置。

根据《深圳市规划和自然资源局关于做好城市更新项目历史遗留违法建筑物业权利人核实有关工作的通知》有关规定，核实工作的部门为各区城市更新和土地整备部门、区规划土地监察机构、辖区街道办事处和原农村集体经济组织继受单位等部门。

根据龙岗区、龙华区、宝安区发布的历史违建权利人核实工作流程，三个区域对申报流程的要求基本相同，即由申报主体向辖区街道办提出申请，街道办受理申请并向区土地规划监察局征求意见，区土地规划监察局对项目范围内已完成历史遗留违法建筑处理情况出具意见，街道办根据区土地规划监察局意见组织核实工作，核实工作完成后街道办公示结果，公示部门形成核实情况公示表公示，公示时间不少于10个自然日；公示期间相关主体就核实结果提出异议的，公示部门应当自公示结束之日起10个工作日内完成公示异议处理，并书面告知异议主体处理结果；公示异议处理完成后，区城市更新和土地整备部门应在区政府网站将历史违建物业权利人核实情况汇总表予以公布。

根据目前区级（龙岗、龙华、宝安）公布的核实工作流程，核实流程如下：

（一）核实阶段：更新项目进入更新意愿核实阶段

（二）申请提起：申请人或申报主体就建筑物情况向街道办提出核实申请

（三）申请受理：辖区街道办受理申请，并启动核实程序

（四）部门意见出具：辖区街道办向区土地规划监察局征求意见，区土地规划监察局需出具书面意见

（五）核实阶段：辖区街道办根据区土地规划监察局的意见，梳理建筑物情况，并组织原农村集体经济组织继受单位组织进行核实工作

（六）结果公示：完成核实工作后，辖区街道办公示核实结果。公示内容需在项目现场、原农村集体经济组织继受单位、辖区街道办事处、区政务网站进行公示，并在深圳商报或深圳特区报，以及深圳侨报进行公示

（七）异议期及备案：公示期内未收到意见或者有关异议经核实不成立的，辖区街道办应自公示期满或异议处理完毕之日起10个工作日内将核实结果报送更新局备案

（八）告知申请人：公示期满后，相关核实结果告知申请人。

第二十二条 核查结果

核查结果公示完成后，区城市更新和土地整备部门应在区政府网站将历史违建物业权利人核实情况汇总表予以公布。

第四节 物业权利人核实法律服务注意事项

第二十三条 登记权利人与实际权利人不一致

在实务中，存在禁止转让的商品房（绿本房）买卖的情况，登记的权利人与实际的权利人不一致，这会给核实物业权利人带来很大的困难。同时在处理上述问题中，面临房屋交付及房产证注销需不同的主体配合，给后面拆迁补偿带来很大的不确定性。甚至有些登记的权利人以绿本房买卖合同无效为由，向人民法院提起诉讼请求返还房屋，这样一来无疑会给物业权利人核实工作造成严重阻碍。

第二十四条 未完善房改手续房屋

在实务中，由于房改手续未完成，存在大量员工福利房由员工实际居住占有，但是房产证登记在企业名下的情形，实践中甚至还存在企业已经注销并且没有继受单位的情形，这都给未来确权及回迁补偿带来很大的问题。

第二十五条 继承及析产

在实务中，历史遗留建筑存在继承及析产等问题，尤其离婚，涉及共同财产分割但无法落实的情况，在核实过程中存在困难。对于继承问题，若绿本房的证载权利人已经死亡，并且没有留有遗嘱，而该证载权利人的法定继承人较多的情况下，则存在确权困难，需在法定继承人内部进行充分沟通并完善房屋继承公证等手续。更为甚者，由于中国传统的重男轻女思想影响深远，老人认为在其去世后按照村规民俗应当由儿子完全继承财产，因此老人也没有留有遗嘱，女儿在老人在世的时候一直没有主张将来继承财产的权利。一旦老人去世后，女儿便主张享有法定继承权，此时子女之间存在纠纷，也给权利人核实工作造成阻碍。

第二十六条 无产权登记房屋转让

实务中，存在大量合作建房、房屋转让，转让的建筑物均没有产权登记。但是存在多次转让，占有房屋与原房屋出让人均主张房屋权利，核实存在困难。

第二十七条 土地侵占

由于特殊的历史原因，大量的深圳原住民在60、70年代逃往香港，他们在原农村所分得的土地也因此闲置，由于在香港回归之前香港居民想回大陆手续繁杂，因此部分逃港的原住民多年未回大陆，其闲置的土地也因此遭邻里或亲戚侵占，甚至有的已经在土地上建房。在遇到城市更新时，由于土地的巨大增值及城市更新带来的巨大经济利益，此时会因土地被侵占而引发纠纷，存在土地与建筑物“分别确权”的情形，对权利人核实工作造成较大困难。

第二十八条 “绿本房”拆除后重建

实务中存在绿本房拆除重建后，原绿本房证载权利人与新建建筑物权利人不一致的情形。此时的核实工作可能需原绿本房的证载权利人配合，对权利人核实工作无疑造成困难。

第五节 相关纠纷争议解决

第二十九条 行政诉讼

在意愿征集过程中，由于涉及物业权利人核查并进行公示，街道办、区土地规划监察局均在职能范围内履行职责。如对公示信息有异议会按程序提出异议，但是对于街道办处理公示异议的行为，一般认为上述行为只是过程性行为不具有可诉性，但是随着《城市更新条例》对于物业权利人核实有严格的规定，以及增加了区土地规划监察局出具意见的程序，区土地规划监察局出具意见及街道办的处理异议行为是否可以进行行政诉讼有待探讨。

第三十条 民事诉讼

对于物业权利人核查过程中，涉及核查的结果，权利人可以就权属情况提起民事诉讼，以维护合法权益，通过民事判决推翻核查结果。但是，对于一些建筑物（如没有无产权的建筑物、未完成房改的房产），法院有可能以需行政机关确定权属等理由，裁定驳回起诉，权利人无法通过民事诉讼获得救济。

第三十一条 刑事控诉

根据《城市更新条例》第六十九条规定：有关单位和个人在开展物业权利人更新意愿征集、城市更新单元计划申报、城市更新单元规划编制、签订搬迁补偿协议等城市更新工作中，有欺诈、胁迫、侵犯个人隐私、伪造或者变造文件、传播虚假信息等行为的，五年内禁止参与城市更新活动，相关部门应当及时查处，责令改正，并纳入诚信档案管理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。如在物业权利人核查中，参与人存在有欺诈、胁迫、侵犯个人隐私、伪造或者变造文件、传播虚假信息等行为的，可以追究刑事责任。受害者在上述过程中，认为自身遭受上述行为，造成损失的，可以向公安机关报案。

第四章 附则

第三十二条 用途

本指引仅作为律师办理城市更新项目土地信息核查和物业权利人核实业务指导之用。

第三十三条 法规变化

本指引根据2022年12月以前实施的法规政策的规定，和律师业务实践制定。如果相关法律、法规、规章、规范性文件及政策发生变化，应以新的规定为依据。

第三十四条 生效

本指引经深圳市律师协会批准发布后生效。

本指引由第十一届深圳市律师协会城市更新法律专业委员会负责起草。执笔人：

程庭刚—广东诚公律师事务所

马海燕—广东卓建律师事务所

李土炎—广东普罗米修律师事务所

龙耀兰—广东连越（深圳）律师事务所